Обзоры рынка · Тюмень · Июнь — июль 2026
Рынок жилья Тюмени: что изменилось с июня по июль 2026
Сравниваем два полных месяца: квартир по ДДУ стало меньше, ДКП — больше, а цена квадратного метра почти не изменилась.
1 150 → 1 064
2 056 → 2 478
142 935 → 143 815 руб.
114 135 → 113 985 руб.
В июле 2026 года квартирных регистраций по ДДУ стало меньше, а квартир по ДКП — заметно больше. При этом средневзвешенная цена квадратного метра почти не изменилась ни в новостройках, ни в сопоставимом квартирном сегменте ДКП.
Границы обзора. Мы сравниваем зарегистрированные сделки в тюменском рыночном контуре исходных выгрузок — Тюмень и часть ближайших населённых пунктов. Это не административный срез города, не бронирования, обращения или выдачи ипотеки. Рост ДКП не доказывает переход одних и тех же покупателей из новостроек в готовое жильё.
Два месяца в одной таблице
| Показатель | Июнь | Июль | Изменение |
|---|---|---|---|
| Квартиры по ДДУ | 1 150 | 1 064 | −7,5% |
| Квартиры по ДКП | 2 056 | 2 478 | +20,5% |
| Цена м² по ДДУ | 142 935 руб. | 143 815 руб. | +0,6% |
| Цена м² по ДКП | 114 135 руб. | 113 985 руб. | −0,1% |
Главная история двух месяцев — не цена, а разное направление зарегистрированной активности в строящихся и готовых квартирах.
Разная длина месяцев не объясняет динамику
В июне было 30 календарных дней, в июле — 31. По ДДУ среднее число квартирных регистраций в день снизилось с 38,3 до 34,3, примерно на 10,5%. По ДКП показатель вырос с 68,5 до 79,9, или на 16,6%.
| Квартир в день | Июнь | Июль | Изменение |
|---|---|---|---|
| ДДУ | 38,3 | 34,3 | −10,5% |
| ДКП | 68,5 | 79,9 | +16,6% |
По ДДУ квартир стало меньше, но объектов — больше
В июне зарегистрировали 1 150 квартир по ДДУ, в июле — 1 064. Денежный объём квартир снизился с 8,38 до 7,56 млрд рублей. Средняя площадь уменьшилась примерно на 3%, поэтому почти неизменная цена м² не противоречит снижению среднего чека.
| Квартиры по ДДУ | Июнь | Июль | Изменение |
|---|---|---|---|
| Регистрации | 1 150 | 1 064 | −7,5% |
| Денежный объём | 8,38 млрд руб. | 7,56 млрд руб. | −9,8% |
| Средняя цена | 7,29 млн руб. | 7,12 млн руб. | −2,4% |
| Цена м² | 142 935 руб. | 143 815 руб. | +0,6% |
| Ипотека | 76,5% | 69,2% | −7,3 п.п. |
Общее число объектов ДДУ выросло с 1 553 до 2 134. Этот рост сформировали не квартиры: машино-мест стало 697 против 183, кладовых — 296 против 174, коммерческих помещений — 75 против 39.
| Тип объекта по ДДУ | Июнь | Июль |
|---|---|---|
| Квартиры | 1 150 | 1 064 |
| Машино-места | 183 | 697 |
| Кладовые | 174 | 296 |
| Коммерческие помещения | 39 | 75 |
| Прочие | 7 | 2 |
| Всего | 1 553 | 2 134 |
Для планирования продаж и оценки доли рынка квартиры, парковки, кладовые и коммерцию нужно показывать отдельными строками. Снижение ипотечной доли описывает структуру регистраций; без дополнительного анализа его нельзя автоматически связывать со ставками или программами.
Конкуренция в новостройках
Страна Девелопмент сохранила лидерство, хотя число регистраций квартир снизилось со 162 до 128. Пять крупнейших застройщиков собрали 39,7% квартир в июне и 41,6% в июле.
| Застройщик | Июнь | Июль | Изменение |
|---|---|---|---|
| Страна Девелопмент | 162 | 128 | −21,0% |
| ЭНКО | 89 | 105 | +18,0% |
| География | 85 | 97 | +14,1% |
| Характер Девелопмент | 62 | 64 | +3,2% |
| Брусника | 59 | 49 | −16,9% |
| Лидеры проектов в июне | Квартиры | Лидеры проектов в июле | Квартиры |
|---|---|---|---|
| Домашний | 52 | Окинава | 56 |
| Мотивы | 52 | Айвазовский | 49 |
| Сезоны | 52 | Сезоны | 46 |
| Айвазовский | 40 | Меридиан Слобода | 41 |
| Сердце Сибири | 37 | Мотивы | 41 |
Даже лидер июля занимает около 12% квартирных регистраций. Конкурентное поле распределено между несколькими сильными проектами, а состав лидеров меняется от месяца к месяцу.
В ДКП выросло число квартир, а не цена м²
Общее число объектов ДКП выросло с 3 213 до 3 825, или на 19%. После исключения 13 строк зданий из квартирного типа в сопоставимом сегменте осталось 2 056 квартир в июне и 2 478 в июле — рост на 20,5%. Денежный объём увеличился на 17,6%, до 13,68 млрд рублей.
| Квартиры по ДКП | Июнь | Июль | Изменение |
|---|---|---|---|
| Регистрации | 2 056 | 2 478 | +20,5% |
| Денежный объём | 11,63 млрд руб. | 13,68 млрд руб. | +17,6% |
| Средняя цена | 5,67 млн руб. | 5,52 млн руб. | −2,6% |
| Медианная цена | 5,36 млн руб. | 5,20 млн руб. | −2,9% |
| Цена м² | 114 135 руб. | 113 985 руб. | −0,1% |
| Ипотека | 53,2% | 51,1% | −2,1 п.п. |
Регистрации выросли и у физических, и у юридических лиц — на 20,1% и 21,4% соответственно. Их доли почти не изменились: около двух третей и одной трети рынка.
| Цена м² по продавцу | Июнь | Июль | Изменение |
|---|---|---|---|
| Физические лица | 109 091 руб. | 108 580 руб. | −0,5% |
| Юридические лица | 122 378 руб. | 122 949 руб. | +0,5% |
Что это означает для коммерческой команды
Для маркетинга
Июльское снижение ДДУ нельзя объяснить только ценой м²: она почти не изменилась. Полезнее проверить продуктовый микс, платёжные сценарии, географию и путь клиента, а новостройку сравнивать с конкретной готовой альтернативой.
Для коммерческого директора
Рост общего числа объектов ДДУ не означает ускорения квартирных продаж. В оперативной отчётности разные типы объектов должны быть разделены. Системный аудит коммерческого блока помогает связать рынок, продукт, цену, маркетинг и продажи.
Для собственника
На готовом рынке выросла активность регистраций, а не средний ценовой уровень. Это расширяет выбор покупателя и повышает требования к аргументации нового продукта, но не означает необходимости механически снижать цену.
Для агента
Физические и юридические лица формируют разные ценовые слои. Сначала нужно определить реальную альтернативу клиента, затем сравнивать чек, готовность, платежи и продукт.
Методология и корректировка данных
Сравнение построено по двум полным месяцам: 1–30 июня и 1–31 июля 2026 года. ДДУ считаются по первичным регистрациям, отдельно по договорам и объектам; ДКП и переуступки не смешиваются с ДДУ. Квартиры отделены от остальных типов объектов.
В рабочей витрине 13 строк зданий были ошибочно отнесены к квартирам: семь в июне и шесть в июле. Их площади достигали десятков тысяч квадратных метров и искажали средневзвешенную цену. В расчёте здания исключены по явному типу объекта в исходной выгрузке.
Цена м² рассчитана как сумма цен квартир с валидными ценой и площадью, делённая на сумму площадей тех же квартир. Покрытие цены — 99,8% для квартир ДКП в июне и 100% в июле; по квартирам ДДУ — 100% и 99,8%. Все объекты ДДУ сопоставлены с ЖК. В ДКП проектная привязка неполная, поэтому рейтинг ЖК по ДКП не публикуется.
Главное
- В июле квартир по ДДУ стало на 7,5% меньше, а квартир по ДКП — на 20,5% больше.
- Дополнительный календарный день июля не объясняет динамику.
- Цена м² почти не изменилась: +0,6% в ДДУ и −0,1% в ДКП.
- Рост объектов ДДУ обеспечили в основном машино-места и кладовые, а не квартиры.
- Данные показывают разное направление регистраций, но не доказывают миграцию покупателей между сегментами.
Читайте также
Частые вопросы
Покупатели перешли из новостроек в готовое жильё?
По этим данным так утверждать нельзя. Для доказательства нужны данные о поведении одних и тех же клиентов. Мы видим только противоположную динамику двух потоков регистраций.
Почему общее число объектов ДДУ выросло, если квартир стало меньше?
В июле резко выросло число машино-мест, кладовых и коммерческих помещений. Поэтому общий итог по объектам и результат квартирного сегмента движутся в разные стороны.
Почему цена м² по ДКП отличается от прежней июльской публикации?
Из квартирных расчётов исключены строки зданий, ошибочно классифицированные в рабочей витрине как квартиры. Исправленная июльская версия содержит датированное примечание.
Означает ли рост ДКП, что новостройкам нужно снижать цены?
Нет. Цена м² в обоих сегментах почти не изменилась, а состав и условия объектов различаются. Решение по цене требует анализа конкретного проекта и конкурентного предложения.
Земляне Девелопмент помогает застройщикам анализировать зарегистрированные сделки, конкурентное поле и продуктовую структуру, чтобы принимать обоснованные коммерческие решения. Обсудить исследование рынка.
Методика и ограничения данных
Сравниваются два полных месяца: 1–30 июня и 1–31 июля 2026 года. География — тюменский рыночный контур исходных выгрузок, включающий Тюмень и часть ближайших населённых пунктов. ДДУ считаются по первичным регистрациям, отдельно по договорам и объектам; ДКП и переуступки не смешиваются с ДДУ. Тринадцать строк зданий исключены из квартир ДКП по явному типу объекта в исходной выгрузке: семь в июне и шесть в июле. Цена м² средневзвешена по площади. Покрытие цены — 99,8% для квартир ДКП в июне и 100% в июле; для квартир ДДУ — 100% и 99,8%. Персональные, регистрационные, кадастровые номера и адреса в публикации не используются.
Источники
- Единый государственный реестр недвижимости: обезличенные июньские и июльские выгрузки зарегистрированных ДДУ и ДКП
- Аналитический расчёт Земляне Девелопмент за периоды 1–30 июня и 1–31 июля 2026 года; проверка 25 августа 2026 года